Sebarang urus niaga sah dengan hak harta tanah memerlukan kajian dan persiapan awal yang teliti, kerana terdapat banyak nuansa di dalamnya. Hari ini kami akan memberitahu anda bagaimana transaksi jual beli plot tanah diformalkan, dalam hal ini wajib dilakukan. Kami juga akan memberitahu anda mengenai ciri-ciri yang mesti diambil kira oleh pemegang hak cipta.
Melakukan transaksi
Pertama, kita perhatikan bahawa perolehan peruntukan boleh berlaku dalam dua cara, bergantung kepada siapa pemiliknya: negara (diwakili oleh pihak berkuasa perbandaran) atau individu. Dalam kedua kes tersebut, anda tidak boleh bergantung pada prosedur yang cepat, kerana pembelian itu sendiri didahului dengan masa pengumpulan dokumen yang agak lama. Dalam kes pertama, hanya pembeli yang terlibat dalam perkara ini, yang kedua – kedua-dua pihak yang berminat.
Mari beralih kepada kerangka perundangan. Transaksi ini, yang asasnya adalah pengalihan hak pemilikan harta, diatur oleh Kod Sipil, yaitu Art. 30 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Artikel ini memberikan peraturan, pematuhan yang membantu melindungi kepentingan penjual dan pembeli. Mereka bertujuan bagaimana membuat penjualan dan pembelian sebidang tanah secara sah. Dan sudah proses pemindahan hak milik harta tanah adalah bidang kuasa Kanun Tanah, yaitu Artikel 37, 15, 25 dan 26.
Sebagai tambahan kepada peraturan utama yang mengatur proses menyelesaikan transaksi, ada juga dokumen yang menentukan ciri pendaftaran harta tanah, ini adalah Undang-undang Persekutuan No. 122. Ini menentukan jenis kontrak yang memerlukan notaris pembelian dan penjualan. Perkhidmatan notari diperlukan dalam tiga kes:
-
Pemilik tanah – entiti undang-undang.
-
Subjek pembelian – satu atau lebih saham plot.
-
Peserta dalam perjanjian harta tanah adalah anak di bawah umur atau orang yang diakui sebagai tidak kompeten secara sah untuk alasan kesihatan, petunjuk lain.
Oleh itu, pelaksanaan keseluruhan prosedur untuk menukar hak pemilikan diatur oleh tiga faktor utama. Sesuai dengan mereka, kontrak mesti disusun dan semua kertas mesti disusun. Kami akan memberitahu anda lebih banyak mengenai ciri dan peringkat di bawah..
Kerja yang dilakukan sebelumnya dengan tanah
Menurut Undang-Undang Persekutuan No. 221, yang diadopsi pada tahun 2007, sebelum menjual sebidang tanah apa pun, apa pun tujuannya, perlu dilakukan prosedur tinjauan tanah. Keperluan ini disebabkan oleh fakta bahawa setiap laman web mesti didaftarkan dengan Rosreestr, hanya objek tersebut yang dapat menjadi subjek transaksi yang boleh dipercayai secara sah.
Di samping itu, tinjauan tanah membolehkan anda memastikan dimensi tepat harta tanah, bahawa meter persegi sebenarnya sesuai dengan kawasan yang dinyatakan. Dasar untuk prosedur ini adalah dokumen yang mengesahkan pemilikan. Sekiranya terdapat bangunan di wilayah ini, anda perlu melampirkan pasport BTI ke bungkusan kertas.
Kerja lain yang perlu dilakukan oleh penjual ialah mengumpulkan sijil yang mengesahkan tidak adanya hutang dan bebanan. Untuk tujuan ini, anda harus mengunjungi pejabat utiliti yang melayani anda, dan juga pejabat cukai. Di sini, atas permintaan, mereka akan mengeluarkan kertas yang menunjukkan bahawa tidak ada penerimaan yang belum dibayar, dan juga hutang cukai harta tanah.
Dalam beberapa kes, anda mungkin memerlukan maklumat mengenai keadaan bangunan (rumah, rumah mandian, garaj, gudang) yang terletak di wilayah ini, dan juga mengenai sebarang sekatan operasi yang dikenakan di laman web.
Penjual harus membiasakan diri dengan syarat-syarat ini terlebih dahulu, jika boleh, kumpulkan senarai minimum dokumentasi terlebih dahulu..
Pendaftaran dan penggubalan perjanjian jual beli tanah
Perjanjian undang-undang ini dapat disusun secara bebas oleh individu mengikut model tertentu dengan kemasukan semua data yang dapat dipercayai mengenai pihak yang berminat. Tetapi peguam mengesyorkan menggunakan pertolongan pakar agar tidak menghadapi situasi yang tidak menyenangkan. Pembeli dan penjual harus berjaga-jaga. Sokongan undang-undang membantu mengelakkan kesalahan biasa, dan juga membantu menghilangkan risiko kegiatan penipuan. Dalam kebanyakan kes, notaris perjanjian tidak wajib, kecuali untuk syarat yang disenaraikan di atas. Sekiranya anda membuat keputusan tanpa penyertaan peguam, anda harus terlebih dahulu membiasakan diri dengan semua prosedur dan peraturan untuk melaksanakan transaksi di bawah perjanjian jual beli tanah, dan juga memeriksa kesahihan dokumen. Kami mengesyorkan agar anda memberi perhatian khusus kepada sijil yang mengesahkan hak pemilikan tanah, dan juga kertas mengenai peruntukan yang dimaksudkan, misalnya, untuk pembinaan kediaman atau untuk keperluan pertanian..
Apa yang harus ada dalam akta
Dalam versi tulisan tangan atau elektronik, adalah mustahak untuk memberikan maklumat berikut:
-
Tempat dan tarikh di mana dan kapan perjanjian itu dibuat.
-
Maklumat peribadi yang boleh dipercayai mengenai kedua-dua pihak dalam perjanjian – nama belakang, nama pertama dan patronimik, perincian dokumen pengenalan diri, nombor telefon dan alamat. Sekiranya orang yang dipercayai terlibat dalam penjualan, anda mesti melampirkan surat kuasa notari..
-
Syarat: objek apa yang dimaksudkan, ciri-cirinya, inti pati prosedur.
-
Adakah atau tidak ada rintangan atau halangan lain untuk pemindahan hak milik. Ini mungkin penangkapan kehakiman, janji harta benda bank, kehadiran orang berdaftar yang tidak berupaya atau tinggal di tempat yang tidak begitu jauh. Sekiranya pembeli pada masa urus niaga tidak mengetahui tentang adanya bebanan, tetapi ia boleh dibatalkan.
-
Kos subjek perjanjian. Harga ditetapkan dalam angka dan perkataan. Berikut adalah kaedah pengiraan, misalnya, wang tunai atau pindahan wang melalui bank.
-
Alasan yang boleh menyebabkan penamatan.
Sebagai tambahan, item tambahan ditunjukkan sekiranya dibincangkan oleh pihak yang berminat. Syarat utamanya ialah mereka harus sah dan tidak melanggar hak orang lain..
Apa yang perlu diberi perhatian
Tidak kira di mana anda membuat kontrak untuk penjualan sebidang tanah, rumah atau notaris, anda harus memberi perhatian khusus kepada perkara berikut:
-
Peraturan mengenai pembelian balik tanah oleh penjual. Tanda seperti itu tidak akan berlaku di tangan pembeli, perlu diingatkan bahawa ia tidak berlaku.
-
Kehadiran bebanan. Pastikan untuk memeriksa sama ada harta itu disita, atau mungkin ia dicagarkan oleh bank.
-
Harga. Anda harus melihat nilai kadaster, serta nilai pasaran, menunjukkannya kepada pemegang hak cipta. Ini akan membantu anda menawar..
-
Sekatan untuk mengambil tindakan. Sebagai contoh, larangan telah dikenakan pada beberapa jenis pembinaan, kerana komunikasi bawah tanah melintasi wilayah ini, yang boleh mengalami kerosakan.
-
Kemungkinan hipotesis negeri mengambil sebidang tanah. Contohnya, jika ia terletak di zon pengecualian, dan di sini dirancang untuk membina lebuh raya.
Ini adalah kesukaran yang paling biasa dihadapi oleh pembeli. Malangnya, tidak begitu mudah untuk memeriksa kesucian peruntukan yang sah. Tetapi membeli di pasaran sekunder mempunyai kelebihannya, khususnya, tidak perlu mengeluarkan pasport kadaster setelah pemerolehan, memerintahkan tinjauan tanah ukur tanah, dll..
Sama pentingnya pada peringkat persiapan untuk mencari syarikat pembinaan yang terbukti. Pangkalan data pakar yang besar dikumpulkan di laman web https://conceptualhouseplans.com/.
Contohnya
Salah satu kaedah termudah untuk membuat kontrak adalah dengan menggunakan borang siap pakai. Ia boleh didapati di domain awam di Internet, kami lampirkan contoh di bawah:
Anda hanya perlu mencetak helaian ini dalam format A4 dan mengisi semua ruang kosong. Ini mesti dilakukan dalam rangkap dua – yang pertama kekal dengan penjual, yang kedua mengesahkan hak baru atas harta pembeli.
Titik lain adalah petunjuk pautan ke aplikasi. Mereka boleh menjadi dokumen tambahan, misalnya, pasport kadaster atau tindakan penyiasatan tanah. Sekiranya anda menambahkannya ke dalam pakej umum, pastikan untuk menunjukkannya dalam teks perjanjian.
Prosedur untuk membuat kontrak penjualan tanah
Semua prosedur diatur dengan ketat, mereka berbaris secara bertahap sesuai dengan peraturan:
-
Peserta dalam transaksi mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan. Adalah sangat penting untuk mengambil kira bahawa sebilangan sijil mempunyai had masa dan mesti dibuat dalam waktu yang singkat sebelum pemindahan hak dilakukan. Ini termasuk, misalnya, sijil yang mengesahkan bahawa tidak ada bebanan, hutang, cukai yang belum dibayar di belakang objek yang diberikan..
-
Merangka perjanjian pra-pembelian. Sebenarnya, ini adalah janji bertulis dari penjual, tetapi makalah ini tidak dapat menjamin kesimpulan selanjutnya.
-
Tinjauan tanah dengan membuat akta.
-
Memeriksa semua dokumentasi.
-
Penandatanganan bil penjualan itu sendiri, proses pembayaran dalam satu cara atau yang lain.
-
Sekiranya perlu atau dikehendaki – lawatan ke notari untuk mendapatkan sijil rasmi.
-
Pendaftaran dengan Rosreestr. Ini sudah dilakukan oleh pemegang hak cipta yang baru tanpa penyertaan pihak kedua..
Mulai saat ini, semua aspek undang-undang selesai, anda boleh mula membina rumah. Sebuah syarikat pembinaan akan membantu dengan ini. Banyak pilihan kontraktor yang disahkan boleh didapati di conceptualhouseplans.com.
Peraturan untuk penjualan plot, yang mesti diambil kira ketika membuat perjanjian jual beli
Sebab apa yang menjadi alasan untuk menukar pemilik peruntukan:
-
bil jualan;
-
akan;
-
derma;
-
pertukaran dengan harta lain;
-
pesanan untuk penswastaan;
-
sebagai kapten yang sah dari entiti undang-undang baru.
Tetapi tidak ada wilayah yang secara umum dapat menjadi hak milik individu. Dalam beberapa keadaan ini tidak mungkin:
-
Dilindungi oleh negara, seperti cagar alam atau taman, zon perlindungan air;
-
Mempunyai nilai dari segi warisan budaya atau sejarah umum;
-
Di bawah tanggungjawab tentera.
Bagaimana anda tahu jika anda boleh membeli peruntukan ini? Untuk melakukan ini, anda harus membuat permintaan kepada Rosreestr, dengan memberikan nombor kadaster. Jika tidak ada batasan yang diidentifikasi, perjanjian pembelian dapat dimeterai.
Senarai dokumen yang diperlukan
Sebilangan sekuriti akan dikumpulkan oleh penjual bahkan sebelum perjanjian itu selesai, separuh lagi akan dimiliki oleh kedua-dua pihak yang berminat. Jadi, pakej akhir akan merangkumi:
-
Pasport kadaster. Ini berisi maklumat terperinci tentang semua objek yang berada di wilayah itu, serta dimensi tepatnya..
-
Kontrak untuk penjualan dan pembelian sebidang tanah itu sendiri (di mana mendapatkannya dan apa yang tertulis di dalamnya, yang telah kami jelaskan di atas) – dalam rangkap dua.
-
Penolakan subjek Persekutuan Rusia untuk membeli peruntukan ini. Ini penting kerana mempunyai keutamaan ketika membeli untuk tujuan pertanian..
-
Petikan dari Rosreestr, yang mengesahkan hakikat bahawa pihak penjualan adalah pemegang hak cipta.
-
Pasport orang yang berminat.
-
Sijil yang mengesahkan tidak adanya bebanan, hutang.
-
Penyata bank pembeli akan memberi keyakinan bahawa dia mempunyai dana yang cukup untuk dibeli.
Ini adalah pakej standard, tetapi kadang-kadang ada keperluan yang lebih luas. Sebagai contoh, jika terdapat beberapa pemilik (pilihan paling mudah adalah pasangan), maka persetujuan bertulis dari pemilik kedua akan diperlukan.
Pembatalan akta
Terdapat beberapa alasan undang-undang untuk membatalkannya:
-
Sekiranya kontrak tersebut mengandungi klausa yang melanggar hak seseorang atau menyalahi undang-undang.
-
Sekiranya terdapat pelanggaran bentuk perjanjian – walaupun kenyataannya ditulis dalam bentuk yang agak sewenang-wenang, bahagian utama mesti dinyatakan di dalamnya.
-
Sekiranya anda mengesyaki bahawa transaksi ini adalah rekaan, tidak penting, yang disimpulkan untuk tujuan lain, selalunya tidak sah.
-
Sekiranya hak kanak-kanak bawah umur atau orang yang tidak berupaya dilanggar.
-
Sekiranya terdapat ancaman atau jenis paksaan untuk membuat perjanjian.
Untuk membatalkan bil penjualan, pihak yang cedera harus mengemukakan pernyataan tuntutan kepada mahkamah. Hasil dari proses tersebut, harta tanah dikembalikan kepada pemilik asal. Tetapi jika ada niat jahat disyaki, mahkamah boleh memerintahkan penyitaan harta tanah yang memihak kepada negara..
Mari beri contoh
Dalam kes ini, warganegara A dan B (masing-masing penjual dan pembeli) adalah rakan seperjuangan. Oleh itu, mereka tidak menggunakan khidmat peguam atau notaris, tetapi memutuskan untuk melakukan semuanya mengikut pilihan termudah. Tetapi mereka tidak memperhitungkan bahawa untuk pendaftaran resmi hak atas peruntukan tersebut, diperlukan tindakan pengukuran tanah.
Para peserta menandatangani bil penjualan, sebenarnya sudah mempertimbangkan proses yang telah selesai. Warganegara A menerima wang tersebut sepenuhnya, bahkan berhasil membelanjakannya sebagian, dan B membawa masuk bahan binaan, membuat perjanjian dengan syarikat pembinaan dan memulakan pembinaan. Tetapi ketika pembeli pergi ke Rosreestr dengan pernyataan untuk secara rasmi mendaftarkan peruntukan tersebut dalam namanya, dia ditolak kerana tidak seluruh paket dokumen dikumpulkan – tidak ada tindakan tinjauan tanah.
Terima kasih kepada kenalan dekat, pihak-pihak dalam perjanjian dapat menyelesaikan masalah dengan damai: mereka melakukan kerja untuk menentukan penambahan, kemudian menyusun semula bil penjualan dan mendaftarkannya ke Rosreestr. Tetapi ceritanya bermanfaat bagi mereka yang merancang pembelian dari pihak ketiga – anda perlu memantau pemilihan sekuriti dengan teliti.
Mari kita ringkaskan
Dalam artikel tersebut, kami memberi tahu cara memformalkan perjanjian dengan betul menggunakan perjanjian jual beli tanah, di mana untuk menyimpulkannya, apa yang harus dikandungnya, dan apa jebakan yang mungkin Anda hadapi. Kami mengesyorkan agar anda meminta bantuan daripada peguam profesional – ini akan menjimatkan masa dan memberi jaminan kesucian undang-undang
